Публикации > Просмотр публикации
Жилищные страсти
Дадим жилье нуждающимся!
Программа развития жилищного строительства в РТ, предложенная межведомственной комиссией, имеет социальную направленность и даже получила условное название социальной ипотеки. Прежде всего она должна помочь татарстанцам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. О ней на брифинге в Кабинете министров РТ рассказал руководитель жилищного фонда РТ Талгат Абдуллин.
В настоящее время в списках очередников числится более 160 тысяч семей, в их пользу в первую очередь и ставится задача в 2004 году построить и сдать 150 тысяч квадратных метров жилья, в 2005 году - 500 тысяч, далее - 750 тысяч. Начиная с 2007 года вводить 1 млн, затем 1,5 млн и 2 млн квадратных метров жилой площади, параллельно возводя объекты социальной сферы - школы, детские сады и т.д.
Сначала должен быть сформирован государственный запас земель, отведенных специально для жилищного строительства в городах и районных центрах. В связи с этим предстоит большая работа по пересмотру и разработке генеральных планов для каждого города и района. Будут определены этапы застройки.
Талгат Абдуллин уточнил, что для выполнения задачи потребуются серьезные финансовые вливания в развитие производства стройматериалов и строительства, а также в подготовку квалифицированных кадров рабочих и инженеров. Расчеты производились исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади в сумме 10,5 тысячи рублей.
Из каких источников должна финансироваться программа? По мнению разработчиков, необходимо оставить сбор по 1 проценту с оборота предприятия, как делается сейчас на программу ликвидации ветхого жилья. Эти средства будут стартовыми для дальнейших накоплений. По словам Талгата Абдуллина, производства станут отчислять деньги, так как все понимают, что это прямой вклад в развитие инвестиционной активности территории.
Одним из источников рассматривается доход от продажи земель. Земли, которые высвобождаются при ликвидации ветхого жилья, будут предоставляться для строительства коммерческим или предпринимательским структурам. Оплата может производиться в денежной форме или через передачу части построенного жилья и должна пойти в накопительный фонд. Предполагается, что стоимость одного квадратного метра жилого помещения будет ежегодно расти на 7 процентов. При этом разработчики программы исходили из того, что динамика роста заработной платы в любом случае будет опережать темпы роста стоимости жилья. С таким расчетом, чтобы повышались и реальные доходы, и жизненный уровень населения.
Предусматривается, что в поддержку программы будут перечисляться 50 процентов налога на имущество, который сегодня направляется в местные бюджеты, и 50 процентов платежей за социальный найм жилья, которые идут в ЖКХ. Кстати, в 2004 году плата за социальный найм повышается и будет равна сумме налога на имущество (с 20 копеек за квадратный метр до 1 рубля 40 копеек). По утверждению Талгата Абдуллина, финансовые расчеты программы выполнены до 2018 года. С 2011 года все бюджетные средства будут полностью возвращены, и дальше программа заработает на условиях самоокупаемости.
Программа рассчитана на то, что государство будет строить жилье и продавать гражданам в собственность. До завершения строительства каждая семья должна уплатить не менее 30 процентов от стоимости квартиры. Если семья оплатит всю сумму, ей предоставляется право выбора дома, квартиры. Даже заселившись, пока гражданин не выплатит всю стоимость квартиры, он не сможет оформить ее в собственность. Но и не ставится условие выселять семью, если по каким-то причинам (потеря заработка, болезнь) она прекратит выплату. За невыкупленную часть квартиры граждане будут платить льготный коммерческий найм. При этом сохраняется условие о выплате социальных дотаций гражданам, у которых квартирная плата составит более 16 процентов совокупного семейного дохода.
Предусматривается часть квартир выделять бесплатно наименее состоятельным гражданам, которые никогда не смогут приобрести свое жилье. Но, возможно, это будет по силам следующим поколениям. Оптимальной формой собственности рассматривается кооператив. Появление кооперативов определит организацию товариществ собственников жилья. То есть через самоорганизацию населения общество должно выйти на принципиально иной жизненный уровень.
От социальной ипотеки - к доходным домам
Иную версию развития жилищного строительства в Татарстане поведал вашему корреспонденту министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин.
В министерстве, отвечающем за отрасль в целом (за развитие ЖКХ и стройиндустрии), считают, что программа не должна ограничиваться только одной социальной ипотекой. “Мы рассматриваем проблему в комплексе и хотели бы в программе отразить все стороны, а не только кредиты для пяти процентов населения, - уточняет министр. - Необходимо привлечь максимальное количество средств из различных источников - средства граждан, предприятий, федерального и местных бюджетов, внебюджетных фондов, инвесторов; создать такую модель, которая позволила бы охватить максимальное количество людей с различным уровнем достатка, с различными требованиями к жилью. Необходимо создать рыночный механизм и сделать недвижимость нормальным товаром”.
В Татарстане уже работает схема ипотеки по федеральным стандартам. Это пока единственные деньги, которые выделяются из российского бюджета на длительный срок - на 20 лет (под 15 процентов годовых). В настоящее время подали заявки 700 человек. Чтобы помочь другим желающим приобрести жилье по этой схеме, предлагается выделять компенсации из республиканских источников на первоначальный взнос или на процентные ставки.
В Татарстане работают несколько ипотечных схем, которые необходимо всячески развивать. Промышленные предприятия различными путями кредитуют своих работников. И ждут от правительства разработанных и законодательно принятых условий финансирования. Действует молодежная программа, которая тоже предоставляет равномерное финансирование из республиканских и федеральных источников. Имеется программа Министерства сельского хозяйства. По словам Марата Хуснуллина, в республике в виде ипотечных кредитов уже используются 400 млн рублей государственных денег.
По данным 2003 года, в Татарстане обеспеченность жилой площадью в среднем на человека составляет 19,4 квадратных метра (“норма”, как известно, 12 кв. метров). Даже если просто добавить по одному метру на человека, нужно построить не менее 3 млн 700 тысяч квадратных метров жилья. Пока ежегодно вводится не более 1,5 млн квадратных метров.
Марат Хуснуллин подчеркнул, что в принципе не согласен с тем, чтобы 50 процентов средств от оплаты за найм жилья направлять на финансирование программы. Все деньги от найма должны идти на капитальный ремонт и модернизацию. У нас слишком много жилья, которое находится в плохом состоянии. Оставлять его без внимания, без капитального ремонта недопустимо. Поднимать оплату за найм, приближая ее к рыночным ценам, надо. Но параллельно должно улучшаться качество обслуживания. Иначе все, что будет сейчас построено, через 10 лет превратится в ветхое жилье.
В проекте программы предлагается строить как можно дешевле социальное жилье. Но если строительные организации будут получать денег ровно столько, чтобы не умереть, не будут развиваться новые строительные технологии, не сформируется налоговая база. А сегодня строительный комплекс дает до 10 процентов налогов в республиканский бюджет.
Отрасль не будет развиваться - значит, к нам приедут другие строители из более благоприятных регионов и будут увозить из республики прибыль. Строители считают, что стоимость квадратного метра жилья должна включать себестоимость плюс норму прибыли не менее 10 процентов и обязательно новые технологии. При этом строители должны иметь рентабельность на уровне 10 процентов.
Большие сомнения у строителей вызывает предложение перечислять на финансирование программы 50 процентов налога на недвижимость. По закону этот налог остается в местном бюджете. То есть потребуется или увеличить ставки налога, или выделять компенсации из республиканского бюджета. Ставки налога на имущество поднимать нельзя, утверждает министр. Это сильно ударит по среднему классу. Люди, которые смогли купить квартиру, потратили последние деньги и еще не “встали на ноги”, окажутся “загнанными в угол”, начнут продавать квартиры и переезжать в “клетушки”. Кроме того, подсчитано, что увеличенные даже в два раза налоги на недвижимость принесут в бюджет меньше денег, чем налоги от строительства. С каждого квадратного метра сданной площади в бюджеты всех уровней идет 40 процентов стоимости, и 12 из них - в республиканские бюджеты.
Рано проводить и капитализацию земли, о которой говорится в проекте программы. Если отпустить цены на землю, повысить налог на имущество, увеличить плату за найм жилья, брать деньги за коммуникации, как записано в проекте программы, получится, что жилищная проблема для 5 процентов населения будет решена в ущерб остальным. И особенно в большом накладе останутся люди со средним уровнем доходов.
Какие же источники финансирования предлагает министр? Для Казани, например, землю в центре города, освобожденную от ветхого жилья, продавать дорого и часть вырученных денег направлять на строительство. Необходимо развивать рынок недвижимости, создавая такие условия, чтобы было выгодно брать кредиты в банке и строить жилье. Развивать домовладельческий бизнес. Разработать необходимые нормативы и законодательные акты для строительства и организации доходных домов. Привлекать в строительство резервы негосударственных пенсионных фондов, а также использовать накопительную часть государственного пенсионного фонда.
По словам Марата Хуснуллина, в Казани немало людей живут в общежитиях и в то же время 10 процентов жилья пустует. Но сдавать его хозяева не могут, потому что нет законных механизмов. Старые люди остаются в большой квартире, а обменять на меньшую не могут - нет предложений, нет резервного фонда. Особенно актуальны эти проблемы для небольших городов и районных центров. Все это - тоже источники для развития рынка жилья, и их, по мнению министра, надо задействовать.
Еще одна проблема - жилье трудно зарегистрировать. В конце года накапливается столько работы, что министерство вынуждено создавать с местными администрациями специальные регистрационные комиссии. По данным министерства, стоимость основных фондов жилищно-коммунального хозяйства республики - 100 млрд рублей, которые как капитал не работают. И эти вопросы тоже должны найти отражение в республиканской программе строительства жилья.
Республиканская программа жилищного строительства должна вступить в действие уже в нынешнем году. Проект ее, подготовленный межведомственной комиссией под руководством вице-премьера РТ Равиля Муратова, сейчас передан на рассмотрение Президенту РТ Минтимеру Шаймиеву. Однако Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ имеет свою версию того, по какой схеме должно развиваться и финансироваться жилищное строительство в Татарстане. Мы предлагаем вам ознакомиться с основными положениями проекта программы и замечаниями Минстроя РТ.
Дадим жилье нуждающимся!
Программа развития жилищного строительства в РТ, предложенная межведомственной комиссией, имеет социальную направленность и даже получила условное название социальной ипотеки. Прежде всего она должна помочь татарстанцам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. О ней на брифинге в Кабинете министров РТ рассказал руководитель жилищного фонда РТ Талгат Абдуллин.
В настоящее время в списках очередников числится более 160 тысяч семей, в их пользу в первую очередь и ставится задача в 2004 году построить и сдать 150 тысяч квадратных метров жилья, в 2005 году - 500 тысяч, далее - 750 тысяч. Начиная с 2007 года вводить 1 млн, затем 1,5 млн и 2 млн квадратных метров жилой площади, параллельно возводя объекты социальной сферы - школы, детские сады и т.д.
Сначала должен быть сформирован государственный запас земель, отведенных специально для жилищного строительства в городах и районных центрах. В связи с этим предстоит большая работа по пересмотру и разработке генеральных планов для каждого города и района. Будут определены этапы застройки.
Талгат Абдуллин уточнил, что для выполнения задачи потребуются серьезные финансовые вливания в развитие производства стройматериалов и строительства, а также в подготовку квалифицированных кадров рабочих и инженеров. Расчеты производились исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади в сумме 10,5 тысячи рублей.
Из каких источников должна финансироваться программа? По мнению разработчиков, необходимо оставить сбор по 1 проценту с оборота предприятия, как делается сейчас на программу ликвидации ветхого жилья. Эти средства будут стартовыми для дальнейших накоплений. По словам Талгата Абдуллина, производства станут отчислять деньги, так как все понимают, что это прямой вклад в развитие инвестиционной активности территории.
Одним из источников рассматривается доход от продажи земель. Земли, которые высвобождаются при ликвидации ветхого жилья, будут предоставляться для строительства коммерческим или предпринимательским структурам. Оплата может производиться в денежной форме или через передачу части построенного жилья и должна пойти в накопительный фонд. Предполагается, что стоимость одного квадратного метра жилого помещения будет ежегодно расти на 7 процентов. При этом разработчики программы исходили из того, что динамика роста заработной платы в любом случае будет опережать темпы роста стоимости жилья. С таким расчетом, чтобы повышались и реальные доходы, и жизненный уровень населения.
Предусматривается, что в поддержку программы будут перечисляться 50 процентов налога на имущество, который сегодня направляется в местные бюджеты, и 50 процентов платежей за социальный найм жилья, которые идут в ЖКХ. Кстати, в 2004 году плата за социальный найм повышается и будет равна сумме налога на имущество (с 20 копеек за квадратный метр до 1 рубля 40 копеек). По утверждению Талгата Абдуллина, финансовые расчеты программы выполнены до 2018 года. С 2011 года все бюджетные средства будут полностью возвращены, и дальше программа заработает на условиях самоокупаемости.
Программа рассчитана на то, что государство будет строить жилье и продавать гражданам в собственность. До завершения строительства каждая семья должна уплатить не менее 30 процентов от стоимости квартиры. Если семья оплатит всю сумму, ей предоставляется право выбора дома, квартиры. Даже заселившись, пока гражданин не выплатит всю стоимость квартиры, он не сможет оформить ее в собственность. Но и не ставится условие выселять семью, если по каким-то причинам (потеря заработка, болезнь) она прекратит выплату. За невыкупленную часть квартиры граждане будут платить льготный коммерческий найм. При этом сохраняется условие о выплате социальных дотаций гражданам, у которых квартирная плата составит более 16 процентов совокупного семейного дохода.
Предусматривается часть квартир выделять бесплатно наименее состоятельным гражданам, которые никогда не смогут приобрести свое жилье. Но, возможно, это будет по силам следующим поколениям. Оптимальной формой собственности рассматривается кооператив. Появление кооперативов определит организацию товариществ собственников жилья. То есть через самоорганизацию населения общество должно выйти на принципиально иной жизненный уровень.
От социальной ипотеки - к доходным домам
Иную версию развития жилищного строительства в Татарстане поведал вашему корреспонденту министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин.
В министерстве, отвечающем за отрасль в целом (за развитие ЖКХ и стройиндустрии), считают, что программа не должна ограничиваться только одной социальной ипотекой. “Мы рассматриваем проблему в комплексе и хотели бы в программе отразить все стороны, а не только кредиты для пяти процентов населения, - уточняет министр. - Необходимо привлечь максимальное количество средств из различных источников - средства граждан, предприятий, федерального и местных бюджетов, внебюджетных фондов, инвесторов; создать такую модель, которая позволила бы охватить максимальное количество людей с различным уровнем достатка, с различными требованиями к жилью. Необходимо создать рыночный механизм и сделать недвижимость нормальным товаром”.
В Татарстане уже работает схема ипотеки по федеральным стандартам. Это пока единственные деньги, которые выделяются из российского бюджета на длительный срок - на 20 лет (под 15 процентов годовых). В настоящее время подали заявки 700 человек. Чтобы помочь другим желающим приобрести жилье по этой схеме, предлагается выделять компенсации из республиканских источников на первоначальный взнос или на процентные ставки.
В Татарстане работают несколько ипотечных схем, которые необходимо всячески развивать. Промышленные предприятия различными путями кредитуют своих работников. И ждут от правительства разработанных и законодательно принятых условий финансирования. Действует молодежная программа, которая тоже предоставляет равномерное финансирование из республиканских и федеральных источников. Имеется программа Министерства сельского хозяйства. По словам Марата Хуснуллина, в республике в виде ипотечных кредитов уже используются 400 млн рублей государственных денег.
По данным 2003 года, в Татарстане обеспеченность жилой площадью в среднем на человека составляет 19,4 квадратных метра (“норма”, как известно, 12 кв. метров). Даже если просто добавить по одному метру на человека, нужно построить не менее 3 млн 700 тысяч квадратных метров жилья. Пока ежегодно вводится не более 1,5 млн квадратных метров.
Марат Хуснуллин подчеркнул, что в принципе не согласен с тем, чтобы 50 процентов средств от оплаты за найм жилья направлять на финансирование программы. Все деньги от найма должны идти на капитальный ремонт и модернизацию. У нас слишком много жилья, которое находится в плохом состоянии. Оставлять его без внимания, без капитального ремонта недопустимо. Поднимать оплату за найм, приближая ее к рыночным ценам, надо. Но параллельно должно улучшаться качество обслуживания. Иначе все, что будет сейчас построено, через 10 лет превратится в ветхое жилье.
В проекте программы предлагается строить как можно дешевле социальное жилье. Но если строительные организации будут получать денег ровно столько, чтобы не умереть, не будут развиваться новые строительные технологии, не сформируется налоговая база. А сегодня строительный комплекс дает до 10 процентов налогов в республиканский бюджет.
Отрасль не будет развиваться - значит, к нам приедут другие строители из более благоприятных регионов и будут увозить из республики прибыль. Строители считают, что стоимость квадратного метра жилья должна включать себестоимость плюс норму прибыли не менее 10 процентов и обязательно новые технологии. При этом строители должны иметь рентабельность на уровне 10 процентов.
Большие сомнения у строителей вызывает предложение перечислять на финансирование программы 50 процентов налога на недвижимость. По закону этот налог остается в местном бюджете. То есть потребуется или увеличить ставки налога, или выделять компенсации из республиканского бюджета. Ставки налога на имущество поднимать нельзя, утверждает министр. Это сильно ударит по среднему классу. Люди, которые смогли купить квартиру, потратили последние деньги и еще не “встали на ноги”, окажутся “загнанными в угол”, начнут продавать квартиры и переезжать в “клетушки”. Кроме того, подсчитано, что увеличенные даже в два раза налоги на недвижимость принесут в бюджет меньше денег, чем налоги от строительства. С каждого квадратного метра сданной площади в бюджеты всех уровней идет 40 процентов стоимости, и 12 из них - в республиканские бюджеты.
Рано проводить и капитализацию земли, о которой говорится в проекте программы. Если отпустить цены на землю, повысить налог на имущество, увеличить плату за найм жилья, брать деньги за коммуникации, как записано в проекте программы, получится, что жилищная проблема для 5 процентов населения будет решена в ущерб остальным. И особенно в большом накладе останутся люди со средним уровнем доходов.
Какие же источники финансирования предлагает министр? Для Казани, например, землю в центре города, освобожденную от ветхого жилья, продавать дорого и часть вырученных денег направлять на строительство. Необходимо развивать рынок недвижимости, создавая такие условия, чтобы было выгодно брать кредиты в банке и строить жилье. Развивать домовладельческий бизнес. Разработать необходимые нормативы и законодательные акты для строительства и организации доходных домов. Привлекать в строительство резервы негосударственных пенсионных фондов, а также использовать накопительную часть государственного пенсионного фонда.
По словам Марата Хуснуллина, в Казани немало людей живут в общежитиях и в то же время 10 процентов жилья пустует. Но сдавать его хозяева не могут, потому что нет законных механизмов. Старые люди остаются в большой квартире, а обменять на меньшую не могут - нет предложений, нет резервного фонда. Особенно актуальны эти проблемы для небольших городов и районных центров. Все это - тоже источники для развития рынка жилья, и их, по мнению министра, надо задействовать.
Еще одна проблема - жилье трудно зарегистрировать. В конце года накапливается столько работы, что министерство вынуждено создавать с местными администрациями специальные регистрационные комиссии. По данным министерства, стоимость основных фондов жилищно-коммунального хозяйства республики - 100 млрд рублей, которые как капитал не работают. И эти вопросы тоже должны найти отражение в республиканской программе строительства жилья.
Наталья Гарбузова, газета “Время и Деньги” , 20 января 2004 г.