Публикации > Просмотр публикации
Материалы для участия Председателя ГС РТ Ф.Х.Мухаметшина в работе "круглого стола" на тему: "Каким быть Земельному Кодексу России?"

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ

Вопрос о собственности на землю практически во все времена оставался самым болезненным для России. Землепашец, крестьянин, работавший на земле, никогда не был ее истинным хозяином. Все беды последних реформенных лет я связываю с отсутствием цивилизованного закона о земле. Нет закона, нет и определенного им рачительного хозяина земли-кормилицы.

Вопиющие данные Роскомзема РФ - убедительное тому свидетельство. Сегодня в России 30 миллионов гектаров земли выведено из оборота, то есть, по сути, брошено на произвол судьбы. Из них - 10 миллионов гектар составляет пашня. Имеем ли мы право при таком положении дел и дальше дискутировать вопрос о собственности на землю?

У нас в Татарстане, где, кстати говоря, не встретишь ни одного заброшенного участка сельскохозяйственных площадей, мы проводим иную, более решительную и последовательную политику. Без проведения земельной реформы практически не осуществить никаких экономических реформ - такова наша логика.

Земля, как особый вид недвижимости, должна постепенно включаться в макро- и микроэкономические процессы, становиться одним из серьезных факторов экономического прогресса. Это огромный имущественный потенциал, и мы просто обязаны его использовать, в интересах улучшения экономического положения страны.

Между тем, существующие сегодня в обществе тенденции решения данной проблемы нас не могут не тревожить. Во-первых, на федеральном уровне не сложилось согласованного концептуального видения проблемы. Во-вторых, некоторые федеральные законодательные акты совершенно не соответствуют сложившейся за последние годы практике строительства подлинного федерализма и существующих земельных отношений.

Например, принятый Государственной Думой Закон РФ "О разграничении государственной собственности на землю". Его недостатки:

Содержание федерального закона значительно шире предмета его правового регулирования, заявленного в наименовании, поскольку он предусматривает правовые основы разграничения государственной собственности на землю не только Российской Федерации и ее субъектов, но и муниципальных образований. А это не соответствует положениям Гражданского Кодекса РФ (статьям 212, 214, 215), согласно которым муниципальная собственность не входит в категорию государственной.

Данный закон существенно ущемляет права субъектов РФ в области разграничения государственных земель, - осуществляется в одностороннем порядке на основании акта Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков. Между тем в соответствии с пунктом "г" статьи 72 Конституции РФ разграничение государственной собственности находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Кроме того, закон создает условия для постоянного пересмотра в одностороннем порядке федеральными органами исполнительной власти перечня земель, относящихся к федеральной собственности и собственности субъектов федерации.

Следует отметить, что этот закон очень сильно отстал от жизни. Принятый в данной концепции он был бы очень хорош в конце 80-х годов, когда все земли в стране фактически находились в государственной собственности. С тех пор прошло целое десятилетие. В отсутствие каких-либо подвижек по данному вопросу на федеральном уровне, в регионах накоплен существенный, самостоятельный опыт регулирования земельных отношений (всего в субъектах РФ принято более 1,5 тысяч правовых актов). Во многих субъектах Федерации земля уже роздана физическим и юридическим лицам.

Поэтому, утверждение в существующем виде Закона "О разграничении государственной собственности на землю" на деле будет означать массовую деприватизацию.

КАКИМ ДОЛЖНО БЫТЬ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О ЗЕМЛЕ?

Цели земельной реформы:
  • повышение эффективности использования земли,
  • создание условий для увеличения социального, производственного и инвестиционного потенциала земли,
  • превращение ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста.
На наш взгляд федеральное законодательство о земле должно отвечать следующим требованиям:

Принципиально должен быть решен вопрос о праве частной собственности на землю в соответствии с Конституцией РФ (статья 36). Также должно быть установлено положение, согласно которому при продаже, аренде или залоге земель (особенно сельскохозяйственного назначения), было бы невозможно самовольное изменение ее целевого назначения. С развитием цивилизованного земельного рынка это условие может быть отменено, но это дело достаточно далекой перспективы.

Земельное законодательство страны должно быть рамочным, определять основные принципы земельных отношений в России. А механизмы реализации этих принципов - в частности, отнесение земель к той или иной категории, ведение земельных кадастров, изменение целевого назначения земель, регулирование вопросов стоимости земли и др. - должны определяться в регионах, поскольку в каждом субъекте федерации есть свои особенности.

В Дагестане, например, сельскохозяйственных земель очень мало. В Саха-Якутии земли много, но на большей территории - вечная мерзлота. Кроме того, у разных народов разные традиции по отношению к земле.

Земельный Кодекс страны должен узаконить земельные правоотношения в регионах, действие которых обеспечивает развитие рыночных реформ.

НОРМАТИВНАЯ ПРАВОВАЯ БАЗА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН

Итогом десятилетнего периода проведения земельной реформы в Татарстане стали кардинальные изменения в сфере земельных отношений. Они по существу заложили основы нового земельного строя, основанного на многообразии форм собственности на землю. Впервые в истории России без социальных потрясений произошла смена собственников земли.

Земельная реформа была основана на прочной законодательной базе, начало которой положили Конституция Татарстана, провозглашающая право частной собственности на землю, и Земельный Кодекс Республики Татарстан (принят в новой редакции 10 июля 1998 г.), устанавливающий механизм реализации этого права.

В новом Земельном кодексе нашли отражение принципиальные вопросы, присущие рыночным отношениям. Это:
  • разнообразие форм собственности на землю, равноправное их сосуществование;
  • признание земли особым видом недвижимости и наиболее полное включение ее в гражданский оборот;
  • государственная гарантия защиты прав на землю каждому собственнику, владельцу, пользователю земельного участка;
  • создание современной системы государственного управления земельными ресурсами, основанной на объективных данных государственного земельного кадастра;
  • исключение различных регламентаций в земельных отношениях, противоречащих конституционным нормам и нормам гражданского законодательства;
  • признание норм международного права при участии в земельных отношениях иностранных лиц.
Земельным Кодексом РТ не предусмотрены какие-либо ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения при условии сохранения их целевого назначения.

Иностранные граждане тоже имеют право купить землю, - но только у государства из специально созданного фонда.

И пока в России шли споры о судьбе земли, наша республика приняла:

около десятка законов по земельным отношениям, в том числе:
  • "О земельной реформе",
  • "О крестьянском (фермерском) хозяйстве",
  • "О плате за землю",
  • "Об оценке земли";
  • несколько указов Президента и более 50 нормативных актов правительства. В том числе "Концепцию создания и развития земельного рынка в Республике Татарстан" и Целевую программу развития земельной реформы в 2000-2005 гг.
В настоящее время на рассмотрении в парламенте находятся законопроекты:
  • "О купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Татарстан" (принят во втором чтении 26.04.2000)
  • "О залоге земель сельскохозяйственного назначения" (принят во втором чтении 01.12.99)
Закон "О плодородии земель сельскохозяйственного назначения" находится на подписи Президента Татарстана.

ОПЫТ РЕСПУБЛИКИ В РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

Общая площадь земель Республики Татарстан составляет 6,8 млн. га.

Из них 3,9 млн. или 57%, потенциально могут быть вовлечены в рыночный оборот.

Это:
  • земельные паи, находящиеся в частной собственности,
  • земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности,
  • земли крестьянских (фермерских) хозяйств,
  • земли, предоставленные для ведения личных подсобных хозяйств, садоводства, индивидуального жилищного и гражданского строительства,
  • земли резерва и неиспользуемые земли, находящиеся в государственной собственности и собственности местного самоуправления,
  • земли, занятые приватизированными предприятиями.
На сегодняшний день 40% земли (в том числе 60% сельскохозяйственных угодий) в республике находится в собственности юридических и физических лиц. Не подлежат вовлечению в рыночные отношения земли, являющиеся по определению государственными - леса, заповедники и заказники, земли под государственными предприятиями и т.д.

Реализуя свои конституционные права, более 465 тысяч граждан обрели право собственности на земельные доли общей площадью 2,6 млн. га.

У нас, фактически, было ликвидировано абсолютное большинство колхозов и совхозов в прежнем их понимании. Однако мы ясно представляем, что очень немногие люди могут в одиночку эффективно использовать принадлежащую им землю. Поэтому был разработан механизм объединения этих долей, - но уже на принципиально новой основе. 440 тысяч сельских тружеников и работников социальной сферы села реализовали своё конституционное право на землю путем передачи своих долей в аренду вновь созданным сельскохозяйственным формированиям, внесения их в уставной капитал акционерных обществ.

Более 5 тысяч земельных долей выделено для организации и расширения крестьянских и личных подсобных хозяйств.

Сегодня в Татарстане функционируют:
  • 600 акционерных обществ, товариществ, коллективных предприятий,
  • около 400 сельскохозяйственных кооперативов,
  • 1600 фермерских хозяйств на площади 120 тыс. гектаров.
Средний размер одного крестьянского хозяйства составляет 75 гектаров.

Созданные новые формирования более приспособлены к рыночным отношениям, в них четче проявляется чувство собственника. Опыт прошлых лет показал, что на базе крепких крестьянских хозяйств наметилась тенденция формирования крупных землепользований, основанных на принципах товарищества на вере.

Реорганизация существовавших хозяйств с перераспределением земель началась с так называемых "лежащих хозяйств". Реформа была начата там, "где уже терять было нечего". Сильные и относительно благополучные хозяйства, изменив форму собственности на землю с государственной на общую долевую собственность граждан, в основном сохранили целостность своих землепользований. В результате этого удалось избежать массовых случаев не использования пахотных земель.

Несмотря на экономические трудности, республика получает в последние годы стабильные урожаи, вышла на реальное самообеспечение населения продовольственными товарами. Стоимость "продовольственного набора" у нас постоянно остается одной из самых низких в стране. По основным показателям развития агропромышленного сектора республика занимает ведущее место в Российской Федерации.

В результате перераспределения земель в государственной собственности осталось 1,5 млн. гектаров сельскохозяйственных угодий, из них 313 тыс. гектаров - в ведении Советов местного самоуправления. В соответствии с законами РТ "О местном самоуправлении" и "О государственной собственности и собственности местного самоуправления" ведется работа по передаче земель в собственность Советов местного самоуправления.

Около миллиона граждан, то есть, практически каждая семья, имеют во владении наделы земли - дачные, пахотные участки или землю под своим домом. Для России это показатель рекордный, особенно, если учесть, что в стране в целом права частной собственности на землю до сих пор не существует.

В республике - впервые в РФ - проведена инвентаризация земель всех сельских населенных пунктов, поселков городского типа и городов, всех земель сельскохозяйственного назначения. Создан Государственный земельный электронный кадастр абсолютно всех земельных участков. Мы точно знаем: где, сколько и какой земли у нас есть, кто является ее собственником. Следовательно, - можем эффективно ею распоряжаться.

Существует специальный орган - государственный комитет РТ по земельным ресурсам и земельной реформе (Госкомзем), наделенный всеми полномочиями по контролю за рациональным использованием земельных ресурсов.

Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Особое внимание уделяется землям городов и других населенных пунктов, как основному источнику бюджетных поступлений за землю. В целях дифференциации ставок платежей за землю проведено экономическое зонирование территорий городов республики.

Результаты кадастровой оценки согласно Второй части Налогового кодекса Российской Федерации будут использоваться для целей налогообложения, а также для определения стартовой рыночной стоимости земельных участков при установлении цен на конкурсах и аукционах, аренде, купле-продаже, ипотеке, инвестировании в производственную деятельность, страховании и других случаях, возникающих при гражданском обороте земель. Опыт оценочных работ, проведенных в республике, показывает, что их осуществление позволяет увеличить поступление платежей за землю более чем на 25%.

Количество сделок с землей постоянно возрастает, наиболее распространенными из них в Республике Татарстан являются купля-продажа земельных участков, предназначенных для их использования под застройку, садоводство, ведение личных подсобных хозяйств.

В крупных городах проведено 36 аукционов по продаже земельных участков юридическим и физическим лицам в собственность, а также прав аренды под строительство жилья, развития предпринимательской деятельности и других целей, на которых было продано 205 участков, в результате чего в бюджеты городов поступило более 200 млн. рублей. Средняя стоимость проданных на аукционах городских земель составила 103 тыс. рублей за сотку.

Вместе с тем, оборот земель сельскохозяйственного назначения связан, в основном, с передачей в аренду сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также с оформлением прав их наследования. В Татарстане не было ни одного случая купли-продажи земель этой категории.

Конечно, вековые привычки за несколько лет не изменишь. Большинство собственников земли себя таковыми пока еще не ощущают. Но мы и не ожидали мгновенных результатов. Главное для нас сейчас - создать базис для принципиально новой формы ведения сельского хозяйства, приспособленной к рыночным отношениям и основанной на чувстве хозяина. Убежден, что в таком деликатном вопросе метод "кавалерийской атаки" совершенно не уместен.

Современный этап земельных преобразований на первый план выдвинул задачи перехода к экономическим методам управления земельными ресурсами. Современный этап земельных преобразований на первый план выдвинул задачи перехода к экономическим методам управления земельными ресурсами:
  • созданию и полноценному функционированию рынка земли и иной недвижимости,
  • обеспечения государственной гарантии прав на землю,
  • введения механизма залога земель, расширения арендных отношений как одной из форм землепользования.
Такова далеко не полная картина земельных отношений в нашей республике.

Думаю, что у руководства Российской Федерации хватит мудрости не подходить формально к сложившейся в регионах, и в том числе в Татарстане, практике земельных отношений. Нужен серьезный, вдумчивый анализ сделанного, сформировавшейся нормативно-правовой базы. Без этого приведение законодательства регионов в соответствие с федеральным было бы политически ошибочным.

Мы предлагаем иной вариант - взять за основу законодательство регионов и создать прогрессивное федеральное земельное законодательство. В этом мы не одиноки. К такому же выводу пришла и согласительная комиссия Полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе и Республике Татарстан.

Ряд норм Земельного Кодекса Республики Татарстан, имеющих концептуальный характер, предложены для включения в основы земельного законодательства Российской Федерации.

Собственно говоря, процесс земельных реформ в Татарстане уже нельзя остановить. Миллион собственников земли - это фактор, делающий его необратимым.

6 февраля 2001 года, г. Москва