Плюсы и минусы приобретения жилья в кредит

Татарстан стоит на пороге бума жилищных кредитов, который может начаться уже в следующем году. Но если за оставшиеся полгода республика не создаст условий для такого же бума в строительстве, ипотека захлебнется.

2005 год обещает стать переломным в создании рынка доступного жилья. Во-первых, в республике заработает уникальная "шаймиевская" программа социальной ипотеки для малоимущих. Во-вторых, вступит в силу "путинский" пакет законов, призванных снять барьеры на пути классической ипотеки. В скором будущем ей предстоит стать массовой ипотекой для всех.

Прогнозные масштабы обеих схем впечатляют. В рамках социальной ипотеки планируется строить как минимум 18 тысяч квартир в год. Планы Правительства РФ по классической ипотеке - выдавать к 2010 году по 1 миллиону кредитов, то есть свыше 40 тысяч в пересчете на Татарстан.

Все ключевые решения для этого уже приняты. Программа социальной ипотеки лежит на столе у Минтимера Шаймиева, и Президент Татарстана не раз четко давал понять, что она обязательно будет запущена. 160 тысяч татарстанских семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, могут не беспокоиться. Платежи предприятий, средства от продажи земли, налог на недвижимость и плата за наем - все эти деньги пойдут на решение их жилищных проблем.

Благодаря программе очередники смогут выкупить квартиру по цене примерно на четверть ниже рыночной с рассрочкой вплоть до 30 лет и максимум под 7 процентов годовых. Те, для кого даже эти условия окажутся непосильными, получат квартиру в бессрочный наем.

Всем, кто в очереди не стоит, остается уповать на банковские кредиты. Пока их роль на жилищном рынке ничтожна: лишь 1,5 процента сделок по приобретению жилья в России приходится на долю ипотеки. Однако в ближайшее время она должна сделать рывок, условия для которого практически созданы.

Пионеры ипотеки

История ипотеки в Татарстане насчитывает от силы пять лет. Государственной политики в ее развитии не было, и жилищный рынок погрузился в болото "кидальческих" схем долевого участия. Их издержки известны: застройщик получает бесплатные денежные ресурсы, а дольщик - все риски, связанные со строительством. Цена квадратного метра растет, а срок сдачи дома постоянно откладывается.

Ипотека не развивалась, поскольку не был решен базовый вопрос - удлинение сроков на выдаваемые кредиты. Еще год назад длинные займы в республике выдавал один лишь филиал - "Банк Татарстан" Сбербанка РФ. Гигантские собственные ресурсы позволяли ему тогда, как и сейчас, выдавать кредиты на 15 лет под 18 процентов годовых. Но ипотекой это не назовешь - недвижимость в качестве залога Сбербанк не принимает и требует поручителей.

Пионером ипотеки в чистом виде стал челнинский Автоградбанк, который успешно выдает кредиты под залог приобретаемого жилья с 1999 года. За короткое время банк сумел снизить ставку с 24 до 18 процентов, но срок оставался неизменным - 5 лет.

Лишь в конце прошлого года собственную ипотечную программу запустил "Ак барс"-банк, который, несмотря на свои огромные возможности, тоже не счел нужным растягивать срок больше, чем на 5 лет.

Новым этапом в развитии ипотеки стало создание в прошлом году федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Банки, сотрудничающие с ним, получили возможность выдавать кредиты на срок до 27 лет под 15 процентов годовых.

Система работает так: банки выдают кредиты под залог приобретаемых квартир, затем закладные через регионального оператора выкупает федеральное агентство, которое в свою очередь выводит их на фондовый рынок. Биржа позволяет растянуть сроки кредитов, а гарантии федерального бюджета, которые распространяются на бумаги агентства, помогают сбить проценты.

По словам посетившего на днях Казань генерального директора агентства Александра Семеняки, за 8 месяцев работы выкуплено 4 тысячи закладных на сумму 1,45 миллиарда рублей. Сейчас их продают 36 регионов, причем половина портфеля приходится на пятерку лидеров - Алтай, Башкирию, Оренбург, Новосибирск и Самару.

Первым вести переговоры с федеральным агентством в Татарстане начал все тот же Автоградбанк. Однако сотрудничество стало возможным только в этом году, когда в Татарстане заработал его региональный оператор - ОАО "Ипотечное агентство РТ". Помимо челнинцев в республике по федеральным стандартам работают казанский Интехбанк и банк "Кара-Алтын". Совсем недавно к ним присоединился "Ак барс"-банк, который рассчитывает выдавать ипотечные кредиты в филиалах по всей республике.

Пять бед

Жаль, что схема выглядит гладко только на бумаге. На деле картина не столь радужна. По словам генерального директора республиканского ипотечного агентства Андрея Симакова, за пять месяцев работы только в Казани за кредитами обратились 2 тысячи человек. Лишь 600 из них отвечали всем требованиям. А получили кредит всего 85 претендентов. Что же мешает развитию ипотеки?

Проблема первая. Бедность, помноженная на жадность.

Нынешние условия ипотеки в лучшем случае позволяют казанцу с доходом 8 тысяч рублей в месяц за 27 лет купить однокомнатную квартиру. Получается, основными клиентами ипотеки остаются люди с заработком значительно выше среднего. Пока что ипотека снимает с рынка сливки, а надо сделать ее массовой.

Во всем мире ипотека работает при поддержке государства. Однако пока Правительство РФ не спешит раскошеливаться. Профицит, хранимый в американских гособлигациях, ему милее. Как заявил А.Семеняка, ставки должны постепенно опускаться сами по мере снижения инфляции. По его мнению, даже самые низкие проценты ничего не дадут без серьезного роста доходов населения.

Проблема вторая. Юридический хаос.

У всех банков, выдающих ипотечные кредиты, есть большая проблема: по закону очень сложно выселить недобросовестного заемщика из квартиры. Чтобы обратить взыскание на заложенную квартиру, приходится тратить уйму времени и денег на суды. И такого рода сложностей в законодательстве предостаточно. Их должны разрулить 27 законопроектов, которые внесло недавно в Думу Правительство РФ. С их принятием ипотека освободится от оков. Банки перестанут бояться за свои деньги: они смогут без проблем выселять должников из квартир в маневренный фонд. Органы опеки сконцентрируются исключительно на интересах детей, оставшихся без родителей. Нотариальное заверение залога будет отменено, и заемщику не придется выкладывать 1,5 процента от кредита неизвестно за что. Права "добросовестного приобретателя" квартиры будет гарантировать государство, и люди смогут покупать жилье, не опасаясь остаться на улице из-за аферистов. Население сможет закладывать банку не только приобретаемое, но и уже купленное жилье, что для многих снимет проблему первоначального взноса. Исчезнет НДС для сделок с недвижимостью. Появятся новые элементы ипотечной инфраструктуры - ипотечные брокеры, кредитные бюро, стройсберкассы. И так далее, всего не перечесть.

Проблема третья. Подпольные миллионеры.

Размер кредита, который вам дадут в банке, зависит от вашего легального, подтвержденного справками ежемесячного дохода. Никто не даст вам кредит, если официально вы не способны его выплатить. Однако многие обеспеченные, платежеспособные люди попросту не могут задокументировать свои доходы. И банки ломают голову над тем, как, ничем не рискуя, дать им кредит. К примеру, недавно "Ак барс"-банк для этих целей открыл новую дочернюю структуру "Финэко-ипотека". Согласно схеме заемщик получает квартиру в собственность, только когда полностью расплатится с банком. Понятно, что ваши доходы его не интересуют - продать квартиру в любом случае недолго. Кредитная ставка сегодня составляет 17,9 процента.

Куда менее затратный путь предлагает федеральное агентство. Если заемщик в течение 12 месяцев исправно платит по кредиту, источник его доходов банк может не подтверждать - агентство выкупит его закладную и без этого. По словам председателя правления Автоградбанка Венеры Ивановой, в ближайшее время банк этой схемой воспользуется.

Проблема четвертая. Хилый сервис.

Напомним: к 2010 году банки в Татарстане должны выдавать не менее сотни кредитов в день. Между тем сейчас на оформление одного кредита в Татарстане уходит месяц. Сначала вас мучают банки, требующие справки, устраивающие задушевные собеседования с вопросами "А что если?..", обсуждающие вашу кандидатуру на кредитном совете, проверяющие вас службой безопасности. Впереди риэлторы, оценщики, страховщики, нотариусы и апофеоз волокиты - Регистрационная палата.

Эта проблема должна решиться с появлением на ипотечном рынке новых игроков и усилением конкуренции. Характерно, что благодаря существующей системе рефинансирования, монстры вроде "Ак барс"-банка и Сбербанка лишаются всех преимуществ масштаба, кроме филиальной сети. Возможности банков выравниваются, и шанс стать лидерами на рынке получат те банки, которые сумеют эффективно выстроить работу с клиентом.

Козыри при этом будут на руках у рознично ориентированных банков. Примером может служить упомянутый выше челнинский Автоградбанк, доля операций с физлицами у которого достигает 35 процентов, а пятилетний опыт работы на рынке ипотеки в республике уникален. Все операции по оформлению кредита в стенах Автоградбанка занимают от силы 2-3 дня, в то время как в крупных банках на это уходят недели. В будущем банк планирует сделать процесс выдачи кредитов еще более быстрым. К этому подталкивает динамика: с начала года количество выданных кредитов ежемесячно удваивается.

Проблема пятая. "Неэластичные" строители.

У ипотеки есть одно "нехорошее" свойство - взвинчивать цены. Результат появления доступных кредитов - взрывной рост платежеспособного спроса на рынке жилья. Предложение, особенно на первых порах, увеличиться столь же быстро не в состоянии. Значит, жди роста цены квадратного метра. Растущие цены опять делают жилье недоступным, и круг замыкается. Башкортостан, где ипотека развивается опережающими темпами, уже почувствовал этот эффект на себе.

У Татарстана, похоже, все впереди. Это притом, что проблема нехватки готового жилья чувствуется в Казани и без ипотеки. Обратившиеся в агентство заемщики находят квартиру, но часто, пока идет ее оформление в залог, она оказывается уже проданной... Квартиры "улетают" за неделю.

Ипотечное агентство нашло экстренный выход - кредитоваться и строить свои собственные дома. Конечно, этот "антирыночный" метод не выдерживает никакой критики. Выдать таким методом несколько сот кредитов еще можно, а несколько тысяч - нереально.

Свой выход из положения ищут банки. "Ак барс"-банк реализует интересную схему в Нижнекамске. Местные строители согласились поделиться своей прибылью ради увеличения объемов. За счет этих денег банк выдает кредиты всего под 12 процентов годовых. Причем, по словам заместителя председателя правления банка Радика Саляхутдинова, эти закладные тоже будут рефинансированы через агентство.

АИЖК предлагает более рыночный способ привлечения инвестиций. Как сообщил журналистам А.Семеняка, агентство инициировало создание несколько закрытых паевых инвестиционных фондов для инвестиций в недвижимость. В перспективе они и должны стимулировать предложение на рынке жилья.

Тем не менее способствовать увеличению темпов строительства - прямая задача прежде всего самих регионов. Для этого необходимо создать условия: генпланы, прозрачный рынок земли, развитые инженерные коммуникации, базу стройиндустрии и т.д. Все эти проблемы Правительство РТ собирается решить в рамках программы "социальной ипотеки". Ее существование позволяет надеяться, что и в развитии классической ипотеки Татарстан вскоре выйдет на лидирующие позиции в России.

Однако на первых порах запуск программы взвинтит цены на вторичном рынке. Как считают эксперты, до сих пор их сдерживали два фактора: дешевые квартиры трущобников, в массовом порядке поступавшие на рынок, и земельные участки, достававшиеся застройщикам почти бесплатно. С началом программы оба фактора перестанут действовать. Последствия очевидны.

И все-таки, несмотря на сложности, у ипотечного бума есть все шансы состояться. При этом ждать светлого будущего вовсе не обязательно. Брать кредит выгодно уже сейчас. Судите сами: цены на жилье растут со скоростью 20-30 процентов в год, а процентная ставка по кредиту - 15 процентов. В любом случае выгоднее платить проценты сегодня, чем такую разницу - завтра. Тем более что до всплеска цен на рынке осталось совсем немного времени...