Социальная ипотека, или жилье в рассрочку

Проект закона РТ "О мерах по государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" недавно прошел обсуждение в комиссиях и комитетах Госсовета РТ, а сегодня должен рассматриваться на сессии парламента республики. Что изменится для жителей РТ с принятием нового закона? Об этом наш разговор с его разработчиком - исполнительным директором Государственного внебюджетного жилищного фонда при Президенте РТ Талгатом АБДУЛЛИНЫМ.

Корреспондент: Талгат Мидхатович, программу жилищного строительства уже назвали социальной ипотекой. В чем суть государственной поддержки?

Т.АБДУЛЛИН: Законопроект предусматривает, что государство берет на себя обязанности найти деньги, построить добротные дома и заселить их на условиях аренды помещения с последующим выкупом. Семья переедет в новый дом, будет жить в светлой, уютной квартире со всеми удобствами и постепенно выплачивать ее стоимость. В итоге станет собственником квартиры.

Корр.: Именно такая система придет на смену Программе ликвидации ветхого жилья?

Т.А.: Мы не ставим такой задачи. Ликвидация ветхого жилья была самостоятельной социально-политической задачей. Она родилась в тот момент, когда люди начали приватизировать жилье по полной программе. Появилась социальная несправедливость - те, кто успел получить новое жилье, оказывались в выигрыше. Там не столько о правах на жилье речь шла, сколько об имущественных отношениях. Было сказано: живущим в ветхом фонде дать квартиры бесплатно, они смогут их бесплатно приватизировать и стать собственниками. Теперь бесплатного жилья не будет.

По Программе ликвидации трущоб 49 тысяч семей бесплатно получили жилье вместе с собственностью. Теперь стоит другая задача. На фоне ликвидации ветхого жилья республика каким-то образом создавала жилой фонд, и люди могли размещаться. Если не создадим дополнительных условий для жилищного строительства, будем обречены на реальное ухудшение положения с жильем. Необходимо создать систему, при которой жилищное строительство не сбавило бы обороты.

Справка "ВиД". На начало 2005 года, к моменту завершения Программы ликвидации ветхого жилья, в жилье, признанным ветхим, будет проживать 15629 семей. Из них 10490 семей желали бы иметь жилье в личной собственности. На долю Казани приходится 650,7 тыс. кв. метров (51,1%) ветхого жилфонда. Значительные по размерам ветхие застройки сосредоточены также в Чистополе (4,5%), Бугульме (4,2%), Зеленодольске (3,2%), Елабуге (2,6%) и Нурлате (2,4%). Без учета квартир, занятых под общежития, жилищный фонд республики насчитывает около 1,4 млн квартир общей площадью 71085,1 тыс. кв. метров.

Т.А.: Вторая проблема: как дальше жить в этом доме, кто будет им управлять, обслуживать? Мы решили сразу сформировать товарищества собственников жилья, ведь если граждане, живущие в данном доме, являются собственниками, они и должны определять, как в доме жить. У них должен быть минимум проблем по формированию кондоминиума и по организации самоуправления. То есть на первом этапе государство берет на себя проблему найти деньги, построить добротные дома и передать их потребительским кооперативам.

Потребительский кооператив - это объединение граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и стоят в очереди. Они формируются в общество и юридически оформляют свои отношения.

Корр.: Кооператив должен быть в каждом доме?

Т.А.: Необязательно. Это скорее всего будет единая компания, которая объединит группу домов, район или город в целом. В большом кооперативе легче будет, например, получить жилье в соседнем районе.

Кооператив - самоуправляемая компания. Там нет доли государства, членами кооператива могут быть только граждане, которые вступили в отношения по поводу приобретения жилья и еще не выплатили полностью пай.

После того как члены кооператива выплатили стоимость квартиры, они выбывают из него, потому что решили потребительскую проблему и стали собственниками жилья.

По уставу потребительский кооператив - некоммерческая организация.

Итак, государство отдает жилье кооперативу, а взамен кооператив должен отдать свои ценные бумаги о том, что он обязуется выплатить стоимость принятого жилья по мере сбора денег с населения. Это будут взаимоотношения юридических лиц.

А внутри кооператива уже будут отношения между гражданином и кооперативом. Гражданин вступает в кооператив, получает квартиру, заключает договор найма и начинает выплачивать деньги, которые кооператив передает нам. Мы ставим условие, что деньги должны поступить в течение 5 рабочих дней. А те ценные бумаги, которые нам дает кооператив, являются предметом залога. Мы их можем отнести в Пенсионный фонд, страховой фонд, в банки. И под них взять живые деньги, которые вложим в строительство, не дожидаясь полного возврата денег.

Корр.: А что за ценные бумаги? Векселя?

Т.А: Мы записали пока в законопроекте "ценные бумаги", а конкретно это могут быть жилищные облигации, простые векселя, процентные или беспроцентные облигации. Все будет зависеть от того, каким будет жилищный рынок. На сегодня я бы, например, предложил облигации жилищного займа или векселя. Но облигации платные, за их эмиссию надо платить. Это дополнительные расходы. Векселя выпускаются бесплатно.

Очень важно, что такая схема позволяет минимизировать расходы. Уходят вопросы страхования банковских процентов, залоговых обязательств. Регистрация имущества обходится намного дешевле. И еще такая маленькая экономия. Гражданин проживает в квартире, за которую выплатил половину суммы, значит, за половину он выплачивает найм, а за половину - налог на имущество.

Создание потребительского кооператива приведет к минимизации всех расходов, связанных с продвижением квартиры до потребителя и выкупа ее в собственность.

Корр.: Государство через жилищный фонд строит дом и тут же передает его кооперативу, который выступает как посредник?

Т.А.: Кооператив в определенной степени и посредник, и организатор. Когда он получает от нас жилой дом, он тут же должен сформировать ТСЖ. Уже появляется потенциальный будущий собственник, который примет жилой дом таким, какой он должен быть со всеми жизнеобеспечивающими системами.

Корр.: То есть кооператив не управляет домом, не занимается организацией обслуживания?

Т.А.: Ни в коем случае. Он формирует ТСЖ, которое уже заключает дальше договор с обслуживающими фирмами - дворники, слесари и т.д.

Корр.: Эта система могла быть возможна в 90-е годы?

Т.А.: Можно было сделать, но тогда пришлось бы разбавить Программу ликвидации ветхого жилья. Источники, к сожалению, ограничены. Есть тот запас, который в республике выработался, - 1 процент от ОРП предприятий.

Корр.: Много вопросов вызывает один процент от реализации, который предприятия по-прежнему должны будут платить.

Т.А.: Почему вновь возвращаемся к этому источнику? Жизнь показала, что Программа ликвидации ветхого жилья, наряду с формированием строительного комплекса, то есть целой отрасли, которая производит национальный продукт, платит налоги, обеспечивает занятость, сформировала рынок для других производителей. Многие производства получили заказы, подтянулись, зашевелились. Сформировалась целая система. Это нам позволило посмотреть, нанес ли ущерб экономике региона взнос в один процент от объема реализованной продукции? Ухудшает ли он экономическую ситуацию? Нет, наоборот. В республике темпы роста промышленного производства несколько выше, чем в среднем по России.

Корр.: Нельзя же просто так все время брать и брать.

Т.А.: Не надо думать, что все не глядя платят. Правительство дифференцированно подходит к тем отраслям, которые требуют государственной поддержки. Рассматривается вопрос об участии в уплате банковской ставки на 50 процентов, решается вопрос об уменьшении налога на имущество инновационных или развивающихся предприятий, которые работают на рынке в очень тесных условиях. Существует большая система мер поддержки промышленности за счет уменьшения платежей от прибыли. Если все по сумме сложить, деньги предприятиям возвращаются.

Корр.: И все же на заседании Комитета Госсовета РТ по экономике, инвестициям и предпринимательству депутаты высказались за то, чтобы четко прописать гарантии возврата денег...

Т.А.: Они согласны с проектом закона, просто хотели уточнить условия, на которых предприятия будут платить. Я понимаю, что это вопрос не законодательный, а больше доброй воли. По ряду крупных предприятий мы уже провели консультации, определили основные подходы. В дальнейшем, я думаю, вопрос будет решен полностью. Должен отметить, что Президент РТ очень внимательно и дотошно вникает во все детали законопроекта. Если у депутатов появится конкретное предложение и они смогут его вписать в рамки закона, мы будем им благодарны.

Корр.: То есть в законе не пишется ничего подобного.

Т.А.: У нас будет период накопления, будет создаваться жилищный фонд. С теми предприятиями, которые будут перечислять деньги, мы планируем обмениваться обязательствами. Или вернем деньгами, или жильем, или, проведя акционирование жилого фонда, раздадим предприятиям доли в размерах внесенных ими средств.

Участие предприятия по одной из схем оформляется соглашением с Резервным фондом недвижимости, в котором конкретизируется форма участия предприятия. Например, оно может выкупить акции Резервного фонда недвижимости, конвертировать их в паи потребительских жилищных кооперативов с последующей передачей их будущему владельцу квартиры.

Корр.: Какие еще источники финансирования в законе прописаны?

Т.А.: В законе записано, что источниками финансирования будут являться: накопительные и первоначальные взносы граждан, доходы от капитализации земельных участков, целевые платежи предприятий, средства местных Советов, средства Республиканского бюджета, средства бюджета Российской Федерации, доходы от аренды инженерных внутридомовых и межквартальных коммуникаций, передача части государственного пакета акций крупных бюджетообразующих предприятий с возможной последующей продажей в Резервный фонд недвижимости при Президенте Республики Татарстан как страховой фонд, текущие платежи семей по выкупу жилья, предоставленного в наем, осуществляемого семьями до выкупа жилья, платежи граждан за наем жилья (социальный, коммерческий и осуществляемый до выкупа жилья) или налог на имущество собственников жилья; привлекаемые средства из финансово-кредитной системы (банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые организации и т.п.).

На возвратной или нет основе - это будет вопрос договоренности, взаимоотношения юридических лиц.

Я бы отметил два оригинальных источника. Первый - от капитализации земельных участков. Речь идет об инвентаризации земель, находящихся в городах республики, и условиях предоставления их предприятиям для застройки, в том числе и жилищной. Будет снята большая нагрузка с промышленности и предпринимательской сферы, если они будут получать земельный участок, строить на нем и только после завершения строительства рассчитываться ценой земли. Эти средства по указу Президента РТ предусматривается направлять на развитие социальной ипотеки. Источник серьезный. И для промышленности условие выгодно, потому что не будет предварительного отвлечения средств, а инвестиционный процесс станет немного короче.

Другой источник - доходы, получаемые от инженерных коммуникаций. Сегодня мы их строим и отдаем бесплатно. Но принимается решение перевести их в рамках реформирования на частный бизнес или для начала в ООО. Мы знаем, что в тарифах закладывается стоимость амортизации. Учитывая, что строительство велось за счет жилищного фонда, мы говорим, что амортизационную часть надо возвращать. Таким образом у нас появляется восстановительная стоимость, которая позволит развивать строительство сетей. На сегодня это тяжелая проблема и с точки зрения финансирования, и проектирования. Связана с проблемой планировок градостроительства.

Корр.: Как попасть в очередь на жилье? По каким критериям будут определяться нуждающиеся?

Т.А.: Мы считаем, что вопрос очереди - социально-политический. Он должен рассматриваться общественными комиссиями при главах администрации и утверждаться главами администрации. Списки будут централизоваться в жилищном фонде. Это будет отправная база для решения двух вопросов: первый - чтобы со списками не хулиганили, и второй - по ним можно будет определить, где остро назрела проблема и как ее решать. По состоянию семей в списках можно будет определить степень необходимости жилья. Должны учитываться и метры, и наличие тепла, воды, коммуникаций. Думаю, наступит такое время, когда государство сможет считать нуждающимися и тех, кто имеет квартиру, но не современную.

Корр.: Но пока у нас еще очень много ветеранов войны, не обеспеченных жильем, много малоимущих. Как с ними-то будет? Смогут ли они получить новые квартиры?

Т.А.: Мы говорим, что люди, записанные в очереди, смогут занять квартиру, а стать или нет собственниками, - это их проблема. Если ветеран записан в очереди, нет вопросов, мы готовы ему предоставить квартиру для проживания, но не в собственность. А если еще федеральный бюджет по целевой программе выделит ему деньги, он сможет внести их и приобрести квартиру в собственность.

Корр.: Вы говорите, что источники из федерального бюджета, местного - это не те деньги, которые направляются на коммерческую ипотеку?

Т.А.: Нет, коммерческая ипотека вне нашей программы, она развивается по своим правилам. Я говорю о деньгах, которые могут быть направлены для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан. Кроме того, предприятия и организации, осуществляя целевые взносы и добровольные платежи в Государственный жилищный фонд в виде накопительного взноса, будут иметь право в первоочередном порядке улучшить жилищные условия своих работников и ветеранов.

А для одиноких ветеранов разработаны особые условия. Если одинокие люди завещают свое жилье Фонду, они освобождаются от оплаты всех жилищно-коммунальным услуг и спокойно доживают свой век.

Корр.: Сколько жилья планируется построить и сдать в 2005 году? И где будет строительство?

Т.А.: Мы рассчитываем в 2005 году сдать 500 тысяч квадратных метров жилья в первую очередь в городах Набережные Челны, Альметьевск, Нижнекамск.

Справка "ВиД". По федеральной целевой программе "Жилище" из федерального бюджета до 2010 года предусмотрено выделение денежных средств в размере 137503,8 млн рублей. На Республику Татарстан запланировано около 2750 млн рублей, в том числе в 2003 году - 250 млн рублей, из них:

- по программе "Государственные жилищные сертификаты" - 70,743 млн рублей;

- по программе "Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда" - 19,380 млн рублей;

- по программе "Обеспечение жильем молодых семей" - 150 млн рублей;

- по программе "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в РФ - 3,2 млн рублей;

- по программе "участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф" - 1,66 млн рублей;

- и прочим программам - 5,017 млн рублей.