Социальная ипотека: виды на будущее



- Талгат Мидхатович, несмотря на кризис, по программе социальной ипотеки заявляется рост объемов строительства, пусть и не тот, который планировался изначально, но все же…

- Действительно, в 2009 году мы планируем возвести по программе 800 тыс. квадратных метров жилья, причем 300 тыс. квадратных метров - в Казани. Планы, к сожалению, скорректированы в сторону понижения, почему - понятно… С 2010 года предполагалось вводить по 1 млн. "квадратов" ежегодно, что ж, посмотрим, как будет складываться ситуация… В любом случае в этом году мы построим на 91 тыс. квадратных метров больше, чем в прошлом, в общем-то благополучном году.

Конечно, это нонсенс с точки зрения состояния экономики. У нас недавно были с визитом коллеги из Башкирии, они смотрели и удивлялись, как это так - везде идет спад, а у нас рост. Недавно Президент Татарстана Минтимер Шаймиев еще раз подтвердил, что социальные программы, в том числе социальная ипотека, из-за кризиса не пострадают.

Все-таки нельзя не отметить, что преимущества подобной программы, в общем-то изначально понятные, в полной мере можно оценить именно сейчас, в пору кризиса.

Общий бюджет ГЖФ в этом году составит 17 млрд. 145 млн. рублей. В целом с 2005 по 2008 годы объем средств, направленных на жилищное строительство в рамках программы социальной ипотеки, составил более 35 млрд. рублей, что позволило ввести в строй почти 32 тыс. квартир для татарстанцев.

Но самое главное сегодня - это то, что мы решили не повышать цены, оставить их на уровне прошлого года - 22 тыс. рублей за кв. метр. Несмотря на то, что повышены банковские ставки, мы сохраняем для участников программы 7% и длительный срок выплат - 27,5 года. Напомню, что государственная программа строительства жилья по социальной ипотеке реализуется с 2005 года. Построенное жилье распределяется по принципу 45 на 45 на 10, когда работникам предприятий, вносящих средства в ГЖФ, отходит 45% построенного, 45% получают работники бюджетной сферы, остальное жилье - для попавших в тяжелую жизненную ситуацию.

- Основной источник финансирования программы - платежи предприятий и организаций республики, которые составляют 1% от их выручки. Насколько стабильны эти поступления, есть ли сложности в связи с общим промышленным спадом?

- До предприятий был доведен размер плановых заданий в сумме 4 млрд. 52 млн. рублей. По итогам первого квартала в бюджет республики на программу социальной ипотеки поступил 1 млрд. 226 млн. рублей, в том числе от крупных предприятий поступило более 912 млн. рублей, от малых нефтяных компаний - более 160 млн. рублей и от прочих организаций и районов - около 153 млн. рублей. Кроме того, платежи в ГЖФ должны производить 22 банка и 8 филиалов региональных банков. Общая сумма платежей по банкам составит порядка 20 млн. рублей. На сегодняшний день ими оформлены обязательства на сумму чуть более 17 млн. рублей. Так что, несмотря на финансовый кризис, в целом платежи предприятий поступают в запланированном объеме. Отмечу, что на мартовском заседании Попечительского совета ГЖФ Президент Татарстана Минтимер Шаймиев еще раз подчеркнул, что вносить платежи должны все. Есть и новация: если предприятия будут обеспечивать платежи сверх годовых заданий, то они будут получать не 45%, а все 100% жилья, которое можно будет построить на эти денежные средства.

- Между тем ГЖФ привлекает заимствования у российских кредитных учреждений. Уточните, пожалуйста, что это за кредиты и на какие цели?

- В рамках подписанного Генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии Сберегательный банк России предоставил Государственному жилищному фонду кредиты на строительство жилых домов по социальной ипотеке на общую сумму 1 млрд. 839 млн. рублей, в том числе по льготной ставке - 691,8 млн. рублей.

Кроме того, "Ак Барс" Банк предоставил Фонду кредит в сумме 16,5 млн. рублей на строительство инженерных сетей в жилом комплексе "Прибрежный" в Набережных Челнах.

- Программа социальной ипотеки не имеет аналогов - понятно, что систему приходится совершенствовать по ходу дела. Периодически возникают нестыковки с местными органами власти, в частности, в связи с постановкой на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

- Мы сейчас занимаемся разработкой трехлетнего плана, уточняем с муниципалитетами планы строительства, наличие земельных участков, инфраструктуры, объектов социальной сферы для того, чтобы иметь полную картину по республике.

К сожалению, работа с муниципалитетами пока до автоматизма не налажена. На том же мартовском заседании Попечительского совета был принят ряд решений, который бы позволил более системно планировать объемы строительства. Иногда получается, что наши инвестиции даже не совсем оправданны на некоторых территориях.

Поясню. Фонд ориентируется в своих инвестиционных планах на то количество граждан, которые стоят на учете в местных органах власти. Однако не секрет, что значительное число претендентов, поставленных на учет, не заключают договоры, не осуществляют накопления, как это предусмотрено условиями программы.

На Попечительском совете было указано, что муниципалитеты должны подавать достоверные данные по составу семьи, по фактической обеспеченности жильем, что и послужит основанием для формирования заказа.

Нам пришлось пойти на некоторое ужесточение в организационных вопросах. Так, заявителям необходимо будет в течение трех месяцев заключить договоры и начать накапливать средства. Если они этого не сделают, то будут исключены из списков.

В то же время делаются шаги, чтобы устранить забюрокраченность процесса. Теперь нуждаемость кандидатов в жилье подтверждается единожды, после предварительного выбора квартиры, а не ежегодно, как это было прежде. Соответственно, отпадает необходимость регулярного сбора целого ряда документов.

- ГЖФ курирует реализацию жилищных программ, формируемых из иных источников. Какова ситуация с реализацией жилищных сертификатов, с обеспечением жильем молодых специалистов и молодых семей на селе?

- Фонд участвует в реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. Эта подпрограмма предусматривает предоставление военным, вынужденным переселенцам, "чернобыльцам" безвозмездной субсидии на приобретение жилья посредством государственных жилищных сертификатов. За 2006-2008 годы было привлечено свыше 700 млн. рублей.

Однако не все так гладко. Если выдать гражданам сертификаты на руки, то купить квартиры они не смогут - уровень цен не позволяет. Бывает, когда люди не в состоянии реализовать сертификат, а сроки его действия истекают, они приходят к нам и в пожарном порядке просят: дайте нам, пожалуйста, жилье. Это приводит к некоторой дезорганизации нашей работы. Решение принято такое. Фонд получает в местных органах власти согласованный с госзаказчиками список нуждающихся в сертификатах, проверяет его на достоверность. Если список утверждается, его возвращают в муниципальное образование. Там список по налаженным каналам связи размещают на сервере ГЖФ. Мы группируем массив данных по соответствующим критериям. Исходя из этого планируем объемы строительства и необходимое количество квартир.

Фигуранты списка смогут участвовать в конкурсах, выбирать квартиры, причем у них некоторое преимущество, поскольку их жилье оплачено. После выбора квартиры гражданин приходит за сертификатом, документ выписывается, поступает на оплату, и человек становится собственником жилья. Это для тех, кто хочет получить жилье по нашим каналам. Понятно, кто собирается сам решать свои проблемы, тот на наш учет не встает. Думаю, что этот механизм позволит нам более рационально использовать финансовые ресурсы.

Отмечу, что по условиям программы "Обеспечение жильем молодых семей в Республике Татарстан" 22% стоимости жилья финансирует федеральный бюджет, 18% - республика, 60% - заемщики должны найти сами, подразумевается, что они могут взять кредит в банке. К сожалению, сегодня многие банки отказывают в таком кредитовании. На Попечительском совете принято решение, что Фонд будет кредитоваться через банки сам, а затем предоставлять кредиты молодым семьям-"отказникам". Таковых на сегодняшний день 400. При этом мы будем прилагать все усилия, чтобы в дальнейшем эти семьи оказались платежеспособными, трудоустроенными, могли возвращать кредит.

Что касается программы "Обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности" нацпроекта "Развитие АПК", то в 2009 году планируется строительство 1880 жилых домов общей площадью 188 тыс. квадратных метров.

По условиям программы молодые специалисты на селе должны рассчитывать на 30% собственных средств, 40% дает федеральный бюджет, 30% - республика. Добавлю, что в 2009 году на финансирование строительства жилья для молодых специалистов на селе республика выделяет 918 млн. рублей, жилья молодым семьям - 300 млн. рублей. Это больше, чем в прошлом году.

Отмечу, что в этом году Фонд предоставит 1360 квартир для участников Великой Отечественной войны, при этом 36 квадратных метров на каждого ветерана будет оплачиваться за счет федерального бюджета.

- Раньше строительные компании не проявляли особой заинтересованности в программе. Теперь же соципотека стала для них "лакомым кусочком", а подчас - просто спасением. Какой политики придерживается ГЖФ РТ во взаимодействии с местными участниками рынка?

- Действительно, раньше коммерческая застройка была гораздо выгодней, поскольку соципотека могла обеспечить строительным организациям невысокую рентабельность - где-то 7-8%. Однако такая незначительная норма прибыли компенсируется стабильным гарантированным государственным заказом со значительными ежегодными объемами строительства, что на сегодняшний день - уже большое дело.

Кстати, вот вам и объективные предпосылки для удержания "социальных" параметров программы. И кризис этому только поспособствовал. В условиях, когда коммерческое строительство остановилось из-за отсутствия кредитования и спроса на рынке, татарстанские застройщики не особо жадничают и согласны на минимальную маржу. Так, недавний тендер на строительство одного из объектов прошел на понижение и позволил уменьшить стоимость с 202 млн. рублей до 160 млн. рублей.

Недавно в республике было принято решение выкупать недостроенное коммерческое жилье на нужды соципотеки. Например, мы договорились выкупить квартиры в жилом комплексе "Солнечный город" по цене 22 тыс. рублей за квадратный метр - это близко к себестоимости. Плюсы "Солнечного города" - это комплексная застройка, высокий уровень готовности объектов. Уточню, что объем инвестиций по сделке - около 1 млрд. рублей. Мы оцениваем состояние "незавершенки" и достраиваем ее. Все достроенное переходит в собственность Госжилфонда. Фонд ведет переговоры и с другими застройщиками, в частности, с "Оримекс-Сувар", но там более скромные масштабы.

Однако уточню, мы - не спасательная команда. Фонд дает средства только на достройку, мы не вкладываем средства в уже построенные объекты. Тем не менее получается, что одновременно Фонд решает две задачи, позволяя строительным компаниям выжить в этот неблагоприятный период, продолжать работать, сохранить кадры и платить налоги.